親が介護施設に入居するのを機に実家を売却するケースを考えてみましょう。

 この場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。所有期間の長短には関係ありません。

ですから、空き家になって3年以内に売却することがポイントです。

この制度の趣旨は、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので、3年間の猶予期間を設けることにあります。

なお、特例の適用は、実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋（その敷地を含む）の譲渡であることが前提です。

自宅の建て替え期間中の仮住まいなど、一時的な利用のために入居した家屋や、趣味・娯楽・保養のために所有する別荘などは特例の対象になりません。また、たとえ住民票を移していても、実際に住んだことがなければ特例は受けられません。

注意が必要なのは、敷地だけ譲渡すると、原則、特例の対象外となることです。

家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが特例の適用を受けるための条件となります。

1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

ですから、自宅を売却する可能性があるのなら、空き家になってもすぐに取り壊さない方がよいと言えます。

 なお、譲渡したお金が相続時に残っていれば、当然、相続財産となります。

 ちなみに、土地が夫婦共有で建物が夫のみの名義なら、控除は夫しか使えませんが、建物も夫婦共有であれば、それぞれ控除が使え、限度額は6,000万円になります。そこまで売却益が出ることは少ないでしょうが、贈与税の配偶者控除を利用して妻に事前に贈与し、建物も共有名義にしておけば、後々有利になることがあります。

生活のために現金を持ったまま亡くなる方がほとんどですが、遺産相続で見つかった現金はどのように対処すればいいのでしょうか？ここでは見つけ方、隠した場合はどうなるか、他の人が隠しているのではと疑わしい場合などをご紹介していきます。

まずはどこを探す？

亡くなった方が残した現金があり、それが見つからない場合はどう見つけたらいいのでしょうか？やり方としては、自分だったらどこに保管する（隠す）だろうか？と想像するところからはじめていくと良いといいでしょう。隠されていない場合、通常は銀行に貸し金庫があれば、貸し金庫でしょうし、自宅に金庫があればその中にいれてあります。

金庫に預けてある以外に、隠し場所としては以下のようなものがあります。

• タンス
• クローゼット
• 本棚、仏壇、机の引き出し
• 下駄箱、ベットの下
• 化粧台、冷蔵庫、冷凍庫
• トイレのタンク
• 薬箱、鉢植え、子供のおもちゃ箱

などが考えられるでしょう。

上記の場所を見つけても、見つからない場合はさらに探すべきポイントがあります。例えばタンス、本棚、冷蔵庫などの重たいものはその中だけではなく、その下もチェックしてみましょう。さらにさらに、引き出しを空けてみて、二重板になっていないか？も要チェックです。本棚の中をよくよく調べてみたら、奥の板が二重になっていた、ということもあります。

遺産相続の中で現金を上手に隠してしまえば、税務署にもバレずに相続税も払わなくて良いのではないか？と考える方もおりますが、見つかってしまうことがほとんどです。

税務署は現金を見つけるプロで、調べる権力をもっています。彼らは銀行から直接口座の情報をもらったり、過去の確定申告書を調べたりと、さまざまな情報を勝手にとることができるのです。その中で矛盾点などがないか細かくチェックしています。その中で怪しいと思ったところには、自宅に調査にやってきます。相続税の申告のうち、なんと約３割の方の家には税務署が調査にやってきているのです。

2012年度の税務署の調査結果によれば、約12,000件の調査を行い、その中で約10,000件に何らかの申告漏れを指摘したそうです。つまりは、現金が申告されていなかったなどの財産隠しや、財産の評価額を少なく申告していた、などを指摘された人が80％なのです。財産を隠しても、バレてしまうことが非常に多いということが結果として出ているのです。税務署は財産（現金）を見つけるプロ集団です。なめてはいけません。彼らは人が嘘をついているかどうかを見抜くのもプロです。

隠してしまった場合の罰金はいくら？

無申告加算税

申告する義務のある人が相続税の申告をしていないと、「無申告加算税（むしんこくかさんぜい）」というペナルティ（罰金）がかかります。これは、申告を忘れていた、していなかった、という意味でのペナルティです。

重加算税

加えて、意図的に財産を隠していた、その脱税行為が悪質であるとされた場合は、「重加算税（じゅうかさんぜい）」というペナルティが追加でかかることとなります。

隠した現金がばれてしまったときに、払わなければいけない概算額の例。

例えば、全財産である5，０００万円の現金を隠していたのが税務署にバレたらどうなるかを考えてみましょう。5，０００万円の現金を隠していて申告もしなかったとなると特に悪質であると認定されるため、本来払うべき相続税額＋罰金としての重加算税の２つの税金を払うことになります。

払う必要のある相続税額

課税対象額：　５，０００万円－３，６００万円（基礎控除額：相続人が1人）＝１，４００万円

相続税額：　１，４００万円×１５％－５０万円＝１６０万円

罰金として追記で払わなければいけない重加算税

重加算税：　１６０万円（本来の相続税額）×４０％＝６４万円

このように、現金を隠してしまうと相続税も払わなければいけないですし、くわえて罰金として４割分を追加で払う必要があるのです。

さらに延滞税がかかる

本来納付しなければならなかった日から実際の納付日までの期間については、利息を払わなければなりません。これを延滞税といいいます。延滞税は最低でも年利２．８％がかかります。

財産を隠すのは割に合いませんし、次の相続の際（二次相続といいます）にも税務署に睨まれることにもつながります。

現金が見つかったとしても、隠すことは罰金に繋がるのでやめておきましょう。相続税の取り締まりは非常に厳しいです。税理士などの専門家を通じて適切な申告をするようにしましょう。

自分以外の相続人が隠そうとしているのが推測される場合も、やめておいたほうがいいとアドバイスしてあげるべきですし、それが原因でトラブルになっている場合は弁護士に相談するといいでしょう。

不動産を売却するといくつかの税金がかかりますが、その内容や計算方法を良く知らない人も多いでしょう。

しかし、税額の計算方法や控除の受け方などの知識を持っていれば、不要な税金を払う必要はなくなります。

また、課税所得があるにもかかわらず、申告期限内に正しく申告を行わないと、思わぬペナルティを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

そこで、不動産売却にかかる税金の内容について説明し、税額の計算方法や申告手順などについて解説します。

１．税金を払う必要がないケース

不動産を売却した際、忘れてはならないのが税金です。不動産を上手に売却して利益が出たと思った矢先、消費税はもちろんの事、所得税など支払わなければならない事を忘れてはいけません。不動産売買時の手数料と言えば、ほとんどの方が仲介手数料の事ばかりに目が行ってしまうかもしれませんが、税金は思った以上にかかります。

そのため、税金を考慮したうえでどのくらい得したのか、損したのかを考えることが不動産売買をするときに重要になってきます。

しかし、不動産を売却すれば必ずしも税金が発生するというわけではありません。

それはなぜでしょうか？税金を払う必要がある場合とない場合、それぞれについて解説していきます。

不動産を売却した際、大別すると以下の2パターンに分ける事ができます。

1. 不動産売却によって損金がでた場合（＝買った時と比べて、安く売却したケース）
2. 不動産売却によって利益がでた場合（＝買った時と比べて、高く売れたケース）

まず、損金がでた、すなわち購入時の金額よりも不動産が安く売った場合、税金を支払う必要はありませんのでご安心ください。また、利益がでた場合も譲渡所得が3000万円以下であった場合も税金がかかりません。
※譲渡所得とは、売却価格から、購入価格更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。

しかし、このように税金がかからない場合であっても注意が必要です。まず、税金がかからないようにするためには確定申告をする必要があります。

※仮に確定申告を忘れた場合でも税務署は売買について把握しています。いずれにせよ、申告を求められることがあります。税金はかからなそうだからいいや、というような場合であっても細かい状況により課税対象や、控除内容も変わります。必ず申告をしましょう！

更に得する事ができます

また、譲渡損失の繰越控除制度と言って、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるケースがあります。この制度、住み替えの場合と、売却のみの場合とでは条件が異なり、以下の条件を満たすとこの制度を利用することができます。
※税金について書かれているWebページなどには不動産を売却することを「譲渡」と記載してあります。当サイトにおいては「売却」の記載に置き換えております。

住み替えの場合

• 自分が住んでいるマイホームを売却すること。以前の住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること。
• 住み替えたマイホームは、売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までの間に所得し日本国内にある床面積50平方メートル以上のものであること。
• 買い替えたマイホームには所得した翌年12月31日迄の間に居住すること、またはその見込であること。
• 買い替えたマイホームを取得した年の12月31日において償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

長く住んでいて住み替えが理由であれば、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるのです。

売却のみの場合

• 自分が住んでいるマイホームを売却すること。
• 以前の住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
• 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること。
• 売却したマイホームが売買契約日の前日において償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
• マイホームの譲渡価額が住宅ローン残高を下回っていること。

住宅ローンが10年以上残っており、売った金額がローン残高より安ければ損金分を所得から控除できます。
※住替え、売却のみ、共に、1年間の所得から控除しきれない額の損金が出た場合、以降3年に渡り繰越控除を行うことができます。

このように不動産売却における損金が発生した場合であっても、損金を他の所得から控除できる仕組みがあります。売却損はこの制度を活用して少しでも取り戻しましょう。

２．税金を払う必要がある場合

税金を払う必要があるのは、不動産を買った時よりも高く売却したケース、つまり売却益が発生し、さらにその中でも譲渡所得が3000万円を超えた場合になります。
※譲渡所得とは、売却価格から購入価格、更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。これが3000万円を超えると税金が発生する、ということになります。

「築20年の我が家が購入価格より高く売れるわけがない」

そうお思いの方もいらっしゃることでしょう。実際に私のもとに相談にいらっしゃる方でもそのような方とても多くいます。

しかし、ここでいう購入価格は単純に買った時の不動産の価格ではなく、減価償却費を控除したものを購入価格としたものです。減価償却とは固定資産の価値も月日を追うごとに減っていく、劣化していくということで、つまり、古いものはドンドン価値が下がっていくもの、という考え方です。

不動産においては下記のように構造別に耐久年数が定められています。

• 鉄筋コンクリート＝47年
• 重量鉄骨＝34年
• 木造＝22年

つまり同じ築年数、同じ金額で購入した不動産であっても木造のものと鉄筋コンクリート造のものとでは、売却の際に考える「購入価格」は違ってきます。また、当然ながら土地の減価償却はありません。譲渡所得を計算する際には、この減価償却費の計算に注意が必要です。

いざ譲渡所得を計算し、3000万円を超えてしまった！

この場合3,000万円を超えた分に対し、初めて税金がかかる事になります。譲渡所得に対し、所得税、住民税がかかります。ただし、居住年数により払わなければならない税金の額が大きく変わってきます。

簡単に言いますと、「長く居住していた場合」は税金が安く、「短い間しか居住していなかった場合」は税金が高くなるということです。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下＝短期譲渡所得
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える＝長期譲渡所得

所有年数5年、が目安になるといえます。一体どれくらい課税額に差が出るのでしょう

• 短期譲渡所得の場合、売却益にかかる所得税、住民税の合計は、39%
• 長期譲渡所得の場合、売却益にかかる所得税、住民税の合計は、20%

※所得税、住民税の合計を「譲渡税」という書き方で解説しているwebページもあります。上記以外「譲渡税」というものが課税されるわけではないのでご安心下さい。

ほぼ2倍ということでした。5年住まずにマイホームを手放す方もなかなかいらっしゃらないでしょうが、短期的な不動産売買により利益を得ようとしている方などは注意が必要になってきます。従って所有期間が５年の境目で売却されようとされている方は５年を超えてから売買契約をするように不動産会社さんに相談することをおすすめします。

ちなみに・・・

消費税についての質問を頂くことがありますが、一般の方々が不動産を売却（譲渡）する場合は消費税は非課税であり課税されることはありません。ただ、その不動産を取得する際にかかった費用や、売却にかかった費用を計算する際には、消費税の額を含む場合があります。