不動産の売却時には、不動産業者に支払う仲介手数料の他、様々な費用がかかります。

これをまとめてみました。

 

【不動産売却時の諸費用】

・仲介手数料･･････････････依頼した不動産会社に支払い　　　　　　　　　　　　　　ます

・印紙税･･････････････････取引額で印紙代が異なります

・抵当抹消登記費用････････登録免許税+司法書士の書類手続き費用です

・譲渡税･･････････････････売却時に利益が出た場合にかかります

・測量費用････････････････測量が必用な場合にかかります

・その他

 

それぞれの費用を少し詳しく解説していきます。

 

「仲介手数料」

不動産の売却を行う場合、不動産業者の仲介が必用不可欠です。

この時、売り手にも買い手にもトラブルなく売買が成立するための仲介料を支払います。

不動産会社に支払う、いわゆる成功報酬料と考えれば分かりやすいでしょう。

成功報酬ですので、売却が成立しなかった場合ば支払う必要はありません。

仲介手数料は売却金額に比例します。

（契約時の売却価格 × ３％ ＋ 6万円） ＋ 消費税

この場合の ３％＋6万円 は不動産会社が設定できる仲介手数料の上限で、宅建業法により定められています。

なお、不動産の場合、表示価格は税込み金額となっておりますので、仲介手数料を計算する場合は、消費税を除いた税抜き価格を元に計算します。

 

「印紙税」

不動産を売却する時は、売主と買主が売買契約を締結します。

その売買契約書にかかる税金を、印紙を貼ることで納税します。

通常は売主・買主それぞれ1通の売買契約書を保管しますので、それぞれの売買契約書に印紙を添付しますが、売買契約書の原本をコピーしたものを売主側が保管することにより、売主側の印紙税を節約することも可能です。

この印紙税も契約成立時の売却価格によって異なります。
 

「抵当抹消登記費用」

売却の対象となる不動産に抵当が設定されていて、まだローン返済が終了してない時に負担します。

これには登録を抹消するための「登録免許税」と「司法書士の書類作成依頼」に対する費用の２つが含まれます。

登録手数料 ＝ 司法書士報酬 ＋ 登録免許税 ＋ 実費

　　登録免許税･･････売却物件1件につき、１,０００円

 司法書士報酬････土地と不動産なら約3万円、不動産のみなら約1万円（事務所により異なります）

 

「譲渡税」

不動産売却により、利益が出た場合の譲渡所得にかかる税金のことを一般的に譲渡税と呼ばれます。この場合、通常の所得（給料所得等）以外の臨時所得として税金を納める必要があります。内訳は「所得税」と「住民税」ですが、2037年12月31日までは「復興特別所得税」が加算されます。

売主が売却する不動産を保有していた期間が5年以下と5年超で税率が変わります。

・5年以下　　39.63％ （所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）

・5年超　　　20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

 

譲渡所得の具体的な計算式は以下の通りです

契約時の取引価格 － （売り手の購入時の価格 ＋ 減価償却分 ＋ 譲渡にかかる費用）

 

＊減価償却とは

普通に暮らしていても傷んでしまう不動産の対応年数や残存期間のことです。家屋の老朽化や、瑕疵担保に関わる「費用配分」「資産評価」「資金回収」のことを指します。

　・費用配分････対応年数に応じて一時支出を分けて費用化

　・資産評価････買値を基準に、現状物件の価値を評価

　・資金回収････毎年回収している過去の投資額

 

耐用年数は種類によって分けられています。

　・鉄筋コンクリート構造････47年

　・木造建物住宅用･･････････22年

 

「測量費用」

売却の準備のために、土地の面積を測る必用がある場合もあります。

さらに、隣人との境界線を明確にしておかなくては、書類にも明記できません。

そのための測量の費用にかかる費用のことを指します。

 

 

【仮に1800万円で売却できたときの費用例】

それでは、計算することで明確になる費用について、式を含めてご説明します。
仮に、1,800万円で不動産（土地＋建物）を売却できた場合の費用を計算してみましょう。

※成立した売買価格：1,800万円の場合（売却利益無し）

● 仲介手数料：（契約時の取引価格×3%＋60,000円）＋消費税

（1,800万円×3%＋60,000円）×1.08＝648,000円

● 印紙税：（1,000万円以上5,000万円未満）10,000円×2枚＝20,000円
※不動産譲渡に関する契約書について「租税特別措置法」による軽減税率で算出
  本則税率では20,000円×2枚＝40,000円となります。

● 抵当権抹消の登録免許税： 土地＋建物　2,000円

● 抵当権抹消のための司法書士報酬： 30.000円（司法書士事務所により異なります）

● 合計
（仲介手数料）＋（印紙税）＋（登録免許税）＋（司法書士報酬）

648,000円＋20,000円＋2,000円＋30,000円＝合計700,000円

これ以外にもリフォーム代金や測量を行った場合の費用も別途必要となります。
さらに、引越しにかかる費用なども計算に入れておかれた方が良いでしょう。

不動産売却の場合、所有年数により評価も変動します。
特に家屋が傷んでいる場合は査定評価が低く、最悪の場合は解体費用がかかる可能性もあります。
このように、不動産の売却には購入時と同じように諸費用がかかることを念頭に置いておきましょう。