その1＜親の認知症＞
親が元気な間は実家で暮らせますが、病院や施設へ入ると、実家に住む人がいなくなります。
親の判断能力がある間は実家を売ったり貸したりすることができますが、困るのは親の病気やケガ等で「寝たきり」になり判断能力が無くなってからです。認知症の原因は、アルツハイマー等の脳疾患だけではありません。転倒によってケガをしたり、病気による入院生活の長期化や薬の影響で認知症が進むケースも多く見受けられます。
そして、子どもが親の介護費用、入院費用を捻出するために実家の賃貸や売却を考えてもスムーズには行きません。相続税対策のために実家を建替えて賃貸併用住宅にしようと思っても無理です。
まず、実家の名義人である親にはもはや契約能力が失われてしまっているので、親自身はもちろん、売ったり貸したり、建替えたりはできません。
親の代理人として成年後見人をつけても非常に困難です。居住用不動産の売却・賃貸・抵当権の設定には裁判所の許可が必要になってくるのですが、裁判所はなかなか許可を出してくれないからです。つまり実家が空き家となってしまう可能性は高まります。
例えば、実家の名義が父と母の共有になっている時に片方でも判断能力が無くなってしまうと、実家の不動産全体が上記の制約を受けるということです。たった100分の1の持分であっても、です！
また、実家を建替中に親に判断能力が無くなると途中で工事が中断されて、建替のために借りた借金だけが残ることにもなりかねません。

その2＜親の相続＞
貴方の親は遺言書を書いていらっしゃいますか？もし、遺言書がない状態で親が亡くなると、実家は相続人全員の共有になるか、相続人全員で遺産分割協議をする必要が出てきます。
不動産の共有はとてもヤッカイです。売却・賃貸・抵当権の設定などでは、共有者全員の同意が必要になりますが、相続で揉めてしまうとスムーズにコトが進まなくなってしまいます。また、相続人の中に、判断能力の無い方、行方不明者などがいる場合も同様です。
遺産分割協議についても、上記のように協議ができない人が含まれると、手続きに時間と費用がかかってしまいます。さらに相続人で揉めると裁判所での調停や審判になってきます。
父親が亡くなって、母親と子どもが相続人になった場合を考えてみましょう。平成27年の税制改正で相続税の基礎控除が下がり、配偶者控除や小規模宅地の特例のために、母親に遺産の多くを継がせることが多いと思われます。遺産の大部分をしめる実家不動産を相続させる必要が出てくるでしょう。その時に、既に母親が認知症で判断能力がないと、母親を含めて遺産を共有にするか、もしくは成年後見人をつけて遺産分割協議をしなくてはなりません。認知症の母が相続したことで実家の売却や賃貸が進まず、空き家になる可能性も高まると考えられます。

その3＜相続放棄＞
近年、相続放棄が増加しています。実家の住宅ローンが支払えない債務超過の場合や実家を相続しても負担ばかりが増してしまう場合など、単純に相続すると相続人はローンや税負担を抱えてしまうので、相続放棄を選択せざるを得ない場合があるようです。
相続人全員が相続放棄してしまうと、実家を売却したり賃貸するには、関係者が裁判所に相続財産管理人を選任してもらって手続きを進めなくてはなりません。こちらも手間と時間と費用がかかります。その間、実家は空き家となり手をつけられない状態が何年も続く可能性が高まります。