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相続したアパートの空室対策

「アパートやマンションを相続したけど、空室が多いしどうして良いかわからない」というご相談がありました。                         
今回は空室対策についてお話したいと思います。

アパート・マンションのオーナー様が賃貸管理に一番メリットを感じるのは、

「現在の空室を埋めます」
「高い入居率を維持します」
という管理会社からの提案ではないでしょうか。
つまり、「95%の入居率を維持する賃貸管理」です。
これが実現できるなら、管理物件を安心して任せることができます。

しかし、空室対策能力が高くない管理会社だと、オーナー様は常に不安を抱えることになります。

では「空室対策能力」とはどのようなものでしょう。


必要なものは「3つのステップ」です。
1.「物件の家賃と価値のバランスを合わせる」
2.「物件の「見せ方」と「貸し方」を工夫する」
3.「その提案をオーナー様に承諾していただく」 
の3つです。

本日は「家賃と価値を合わせる」お話をします。
賃貸経営をしているオーナー様は「ある秤(はかり)」を所有しています。
その秤(はかり)の左側には6つの重りが乗っています。
1.「立 地」
2.「建 物」
3.「部 屋」
4.「設 備」
5.「条 件」
6.「サービス」
 という重りです。   

この6つの重りの合計が「価値」です。
右側に乗っている重りが「家賃」になります。
この秤(はかり)は、左側の「価値」と右側の「家賃」でバランスをとっています。
もし、空室が長く「なかなか決まらない」物件があったとしたら、確実に「右側に傾いて」います。
つまり、「価値」が「家賃」より軽いのです。
借主様はインターネットで豊富な情報を得られる世の中ですので、バランスの悪い物件には問い合わせしてきません。
入居率を維持するためには、常に秤(はかり)のバランスをとり続ける必要があります。
では、どうするか?
答えはシンプルで、2つしかありません。
左側の重りを重くするか(つまり「価値」を上げるか)、右側の重りを軽くするか(つまり「家賃」をさげるか)の2つです。
しかし、ここですぐに「家賃を下げよう」と考えるのはよくありません。
家賃を下げたら、オーナー様の物件の資産価値が下がります。
オーナー様の資産価値を下げるような賃貸管理は上策ではありません。
家賃を下げると入居してくる借主様の「質」が下がり、クレームやトラブルが多くなります。
「ヒューマングレード」は賃貸管理にとって重要な概念です。

新規の募集家賃を下げれば、結果として入居中の他の借主様の家賃も下げなくてはならなくなります。
ですから、まず順序として、左側の重りを重くすることはできないか、を考えます。
この6つの重りの「どれを」重くするか、「どの順序で」実施するか、これが「入居率を維持する処方箋」です。まさに名医の腕の見せ所なのです。

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