空き家の老朽化

空き家が台風や地震などで倒壊しご近所さんに迷惑をかけないか心配だという方がおられます。

使わなくなった建物は急速に老朽化していきます。建物の資産価値を保つためにはどのようなことをしなければいけないのでしょうか。このページでは、老朽化を防ぐための対策や、倒壊の危険性のある空き家に対する行政の対応実例などをご紹介します。

 

空き家倒壊の危険性

なぜ、老朽化した空き家の倒壊の危険性が社会問題となっているのでしょうか。それは、日本の家が主に木で造られていることが要因です。木で造られた家は定期的な換気や適切な管理を行わないと、どんどん弱くなってしまい、構造材としての役目を果たすことができなくなってしまいます。

また、一般的に空き家は古いものが多く、特に耐震基準の改正前の昭和56年以前に建てられた建物は耐震性が大きく不足している可能性もあります。そのため、小さな地震や台風でも倒壊する建物が出ています。

 

行政の対応

今後益々空き家数が増加するに伴い、倒壊の危険性のある空き家の総数も増加していきます。危険な空き家に対する対策も厳しくなってきており、2014年5月29日には大田区で築46年の倒壊寸前のアパートを空き家条例に基づき解体するなど、行政代執行も珍しい事例ではなくなりつつあります。

このアパートは老朽化がかなり進んでおり、倒壊の危険性の他にも、屋根材が飛散したり、獣害などが発生していたとのことです。家屋が倒壊にいたらなくても、重い瓦や外壁、塀などが落下する危険性もあります。台風シーズンでは「老朽化し台風などでがれきが飛んできて危険」、冬は積雪で「雪の重みで建物が傾いている」といった懸念も指摘されています。

 

老朽化した空き家の対策

老朽化してしまった建物に対する対策は主に2つ。直すか壊すかです。

建物の解体はその建物の構造や大きさによって大きく異なりますが、おおよそ100万円程度の費用がかかってしまいます。また、リフォームする場合は少なくとも数百万円の出費となります。そのため、老朽化する前に適切な管理を行うことが重要です。

老朽化に伴う解体やリフォーム費用は金額も大きく、その決断は容易ではありません。当センターでは、解体やリフォームの費用の負担を少しでも少なくするため、様々なご提案を行ってきました。利用する予定がない土地であれば売却、利用する予定が将来的にあるようであればリフォームして一時的に人に貸すなどです。そうすることで、解体・リフォーム費用の負担をゼロにできる可能性もあります。

 

所有不動産の賠償責任とは

不動産所有者には、工作物責任といって、所有物を適切に管理する義務があります（民法第717条）。例えば、庭にある木をきちんと管理していなかった事が原因で、木の枝が折れ隣の家の車を壊してしまった場合、その土地の所有者は車の修理費用を負担しなければなりません。修理費用の支払いを拒んだ場合、隣の家の人は所有者に対して、損害賠償請求の裁判を起こすことができることです。