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親が介護施設に入居するのを機に実家を売却するケースを考えてみましょう。
この場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。所有期間の長短には関係ありません。
ですから、空き家になって3年以内に売却することがポイントです。
この制度の趣旨は、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので、3年間の猶予期間を設けることにあります。
なお、特例の適用は、実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋(その敷地を含む)の譲渡であることが前提です。
自宅の建て替え期間中の仮住まいなど、一時的な利用のために入居した家屋や、趣味・娯楽・保養のために所有する別荘などは特例の対象になりません。また、たとえ住民票を移していても、実際に住んだことがなければ特例は受けられません。
注意が必要なのは、敷地だけ譲渡すると、原則、特例の対象外となることです。
家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが特例の適用を受けるための条件となります。
ですから、自宅を売却する可能性があるのなら、空き家になってもすぐに取り壊さない方がよいと言えます。
なお、譲渡したお金が相続時に残っていれば、当然、相続財産となります。
ちなみに、土地が夫婦共有で建物が夫のみの名義なら、控除は夫しか使えませんが、建物も夫婦共有であれば、それぞれ控除が使え、限度額は6,000万円になります。そこまで売却益が出ることは少ないでしょうが、贈与税の配偶者控除を利用して妻に事前に贈与し、建物も共有名義にしておけば、後々有利になることがあります。
生活のために現金を持ったまま亡くなる方がほとんどですが、遺産相続で見つかった現金はどのように対処すればいいのでしょうか?ここでは見つけ方、隠した場合はどうなるか、他の人が隠しているのではと疑わしい場合などをご紹介していきます。
まずはどこを探す?
亡くなった方が残した現金があり、それが見つからない場合はどう見つけたらいいのでしょうか?やり方としては、自分だったらどこに保管する(隠す)だろうか?と想像するところからはじめていくと良いといいでしょう。隠されていない場合、通常は銀行に貸し金庫があれば、貸し金庫でしょうし、自宅に金庫があればその中にいれてあります。
金庫に預けてある以外に、隠し場所としては以下のようなものがあります。
などが考えられるでしょう。
上記の場所を見つけても、見つからない場合はさらに探すべきポイントがあります。例えばタンス、本棚、冷蔵庫などの重たいものはその中だけではなく、その下もチェックしてみましょう。さらにさらに、引き出しを空けてみて、二重板になっていないか?も要チェックです。本棚の中をよくよく調べてみたら、奥の板が二重になっていた、ということもあります。
遺産相続の中で現金を上手に隠してしまえば、税務署にもバレずに相続税も払わなくて良いのではないか?と考える方もおりますが、見つかってしまうことがほとんどです。
税務署は現金を見つけるプロで、調べる権力をもっています。彼らは銀行から直接口座の情報をもらったり、過去の確定申告書を調べたりと、さまざまな情報を勝手にとることができるのです。その中で矛盾点などがないか細かくチェックしています。その中で怪しいと思ったところには、自宅に調査にやってきます。相続税の申告のうち、なんと約3割の方の家には税務署が調査にやってきているのです。
2012年度の税務署の調査結果によれば、約12,000件の調査を行い、その中で約10,000件に何らかの申告漏れを指摘したそうです。つまりは、現金が申告されていなかったなどの財産隠しや、財産の評価額を少なく申告していた、などを指摘された人が80%なのです。財産を隠しても、バレてしまうことが非常に多いということが結果として出ているのです。税務署は財産(現金)を見つけるプロ集団です。なめてはいけません。彼らは人が嘘をついているかどうかを見抜くのもプロです。
隠してしまった場合の罰金はいくら?
無申告加算税
申告する義務のある人が相続税の申告をしていないと、「無申告加算税(むしんこくかさんぜい)」というペナルティ(罰金)がかかります。これは、申告を忘れていた、していなかった、という意味でのペナルティです。
重加算税
加えて、意図的に財産を隠していた、その脱税行為が悪質であるとされた場合は、「重加算税(じゅうかさんぜい)」というペナルティが追加でかかることとなります。
隠した現金がばれてしまったときに、払わなければいけない概算額の例。
例えば、全財産である5,000万円の現金を隠していたのが税務署にバレたらどうなるかを考えてみましょう。5,000万円の現金を隠していて申告もしなかったとなると特に悪質であると認定されるため、本来払うべき相続税額+罰金としての重加算税の2つの税金を払うことになります。
払う必要のある相続税額
課税対象額: 5,000万円-3,600万円(基礎控除額:相続人が1人)=1,400万円
相続税額: 1,400万円×15%-50万円=160万円
重加算税: 160万円(本来の相続税額)×40%=64万円
このように、現金を隠してしまうと相続税も払わなければいけないですし、くわえて罰金として4割分を追加で払う必要があるのです。
さらに延滞税がかかる
本来納付しなければならなかった日から実際の納付日までの期間については、利息を払わなければなりません。これを延滞税といいいます。延滞税は最低でも年利2.8%がかかります。
財産を隠すのは割に合いませんし、次の相続の際(二次相続といいます)にも税務署に睨まれることにもつながります。
現金が見つかったとしても、隠すことは罰金に繋がるのでやめておきましょう。相続税の取り締まりは非常に厳しいです。税理士などの専門家を通じて適切な申告をするようにしましょう。
自分以外の相続人が隠そうとしているのが推測される場合も、やめておいたほうがいいとアドバイスしてあげるべきですし、それが原因でトラブルになっている場合は弁護士に相談するといいでしょう。
不動産を売却するといくつかの税金がかかりますが、その内容や計算方法を良く知らない人も多いでしょう。
しかし、税額の計算方法や控除の受け方などの知識を持っていれば、不要な税金を払う必要はなくなります。
また、課税所得があるにもかかわらず、申告期限内に正しく申告を行わないと、思わぬペナルティを受けてしまうこともあるので注意が必要です。
そこで、不動産売却にかかる税金の内容について説明し、税額の計算方法や申告手順などについて解説します。
1.税金を払う必要がないケース
不動産を売却した際、忘れてはならないのが税金です。不動産を上手に売却して利益が出たと思った矢先、消費税はもちろんの事、所得税など支払わなければならない事を忘れてはいけません。不動産売買時の手数料と言えば、ほとんどの方が仲介手数料の事ばかりに目が行ってしまうかもしれませんが、税金は思った以上にかかります。
そのため、税金を考慮したうえでどのくらい得したのか、損したのかを考えることが不動産売買をするときに重要になってきます。
しかし、不動産を売却すれば必ずしも税金が発生するというわけではありません。
それはなぜでしょうか?税金を払う必要がある場合とない場合、それぞれについて解説していきます。
不動産を売却した際、大別すると以下の2パターンに分ける事ができます。
まず、損金がでた、すなわち購入時の金額よりも不動産が安く売った場合、税金を支払う必要はありませんのでご安心ください。また、利益がでた場合も譲渡所得が3000万円以下であった場合も税金がかかりません。
※譲渡所得とは、売却価格から、購入価格更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。
しかし、このように税金がかからない場合であっても注意が必要です。まず、税金がかからないようにするためには確定申告をする必要があります。
※仮に確定申告を忘れた場合でも税務署は売買について把握しています。いずれにせよ、申告を求められることがあります。税金はかからなそうだからいいや、というような場合であっても細かい状況により課税対象や、控除内容も変わります。必ず申告をしましょう!
また、譲渡損失の繰越控除制度と言って、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるケースがあります。この制度、住み替えの場合と、売却のみの場合とでは条件が異なり、以下の条件を満たすとこの制度を利用することができます。
※税金について書かれているWebページなどには不動産を売却することを「譲渡」と記載してあります。当サイトにおいては「売却」の記載に置き換えております。
長く住んでいて住み替えが理由であれば、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるのです。
住宅ローンが10年以上残っており、売った金額がローン残高より安ければ損金分を所得から控除できます。
※住替え、売却のみ、共に、1年間の所得から控除しきれない額の損金が出た場合、以降3年に渡り繰越控除を行うことができます。
このように不動産売却における損金が発生した場合であっても、損金を他の所得から控除できる仕組みがあります。売却損はこの制度を活用して少しでも取り戻しましょう。
2.税金を払う必要がある場合
税金を払う必要があるのは、不動産を買った時よりも高く売却したケース、つまり売却益が発生し、さらにその中でも譲渡所得が3000万円を超えた場合になります。
※譲渡所得とは、売却価格から購入価格、更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。これが3000万円を超えると税金が発生する、ということになります。
「築20年の我が家が購入価格より高く売れるわけがない」
そうお思いの方もいらっしゃることでしょう。実際に私のもとに相談にいらっしゃる方でもそのような方とても多くいます。
しかし、ここでいう購入価格は単純に買った時の不動産の価格ではなく、減価償却費を控除したものを購入価格としたものです。減価償却とは固定資産の価値も月日を追うごとに減っていく、劣化していくということで、つまり、古いものはドンドン価値が下がっていくもの、という考え方です。
不動産においては下記のように構造別に耐久年数が定められています。
つまり同じ築年数、同じ金額で購入した不動産であっても木造のものと鉄筋コンクリート造のものとでは、売却の際に考える「購入価格」は違ってきます。また、当然ながら土地の減価償却はありません。譲渡所得を計算する際には、この減価償却費の計算に注意が必要です。
この場合3,000万円を超えた分に対し、初めて税金がかかる事になります。譲渡所得に対し、所得税、住民税がかかります。ただし、居住年数により払わなければならない税金の額が大きく変わってきます。
簡単に言いますと、「長く居住していた場合」は税金が安く、「短い間しか居住していなかった場合」は税金が高くなるということです。
所有年数5年、が目安になるといえます。一体どれくらい課税額に差が出るのでしょう
※所得税、住民税の合計を「譲渡税」という書き方で解説しているwebページもあります。上記以外「譲渡税」というものが課税されるわけではないのでご安心下さい。
ほぼ2倍ということでした。5年住まずにマイホームを手放す方もなかなかいらっしゃらないでしょうが、短期的な不動産売買により利益を得ようとしている方などは注意が必要になってきます。従って所有期間が5年の境目で売却されようとされている方は5年を超えてから売買契約をするように不動産会社さんに相談することをおすすめします。
ちなみに・・・
消費税についての質問を頂くことがありますが、一般の方々が不動産を売却(譲渡)する場合は消費税は非課税であり課税されることはありません。ただ、その不動産を取得する際にかかった費用や、売却にかかった費用を計算する際には、消費税の額を含む場合があります。
3.不動産売却に必要な基本情報・確定申告
不動産を売ったことで売却益が出た場合には、譲渡所得の確定申告をしなければなりません。
確定申告とは、税務署に確定申告書という書類を提出して、所得税を納付するための手続きです。毎年1月1日から12月31日までの年間所得を合計し、これに対する所得税の金額を計算して確定申告書を作成します。申告期限は翌年の2月16日から3月15日の間です。
収入が会社からの給与だけのサラリーマンの場合は、所得税の源泉徴収をされているため確定申告をしないこともよくあります。しかし、サラリーマンでも収入が多い人や他の収入がある人など、確定申告をしなければならない場合も多くあります。そして、不動産の譲渡所得がある場合には、必ず確定申告をしなければなりません。
申告すべき所得があるにもかかわらず、確定申告を行わないでいるとペナルティが課されることがあります。
たとえば、3月15日の期限までに確定申告書を提出しないと、納める税金以外に無申告加算税を課されてしまうのです。無申告加算税では、納めた税金の額に応じて15パーセントから20パーセントが上乗せされます。また、3月15日までに税金を納付しない場合には延滞税が課されます。
これは納期限の翌日から納付日までの日数に応じてかかるものです。これらのペナルティを受けないために、きちんと期限までに確定申告をしなければなりません。
不動産を売ったことで譲渡所得が生じた場合には確定申告が必要です。不動産を売却したことで譲渡所得が生じたかどうかは、不動産を売ったことによる収入から、その不動産を元々購入したときにかかった金額や、売却する際にかかった経費を差し引いて計算します。
計算式としては、「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」です。
譲渡収入金額は、不動産を売却した際の売買価格に相当します。取得費とは売却不動産を購入した際にかかった費用のことです。
取得費の計算方法には2種類あります。
ひとつは実額法で、購入代金と仲介手数料など取得にかかった費用の合計金額から、建物の減価償却費を引いた金額です。もうひとつは概算法で、譲渡収入金額の5パーセントとなります。これらの金額のうち大きい方の金額を取得費として扱います。
譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や所有権移転登記にかかった費用、印紙税などを合計した金額です。
これらによって計算した譲渡所得に対して、そのまま譲渡所得税が課税されるわけではなく、ここから特別控除を差し引いて課税譲渡所得がある場合に課税されることになります。計算式にすると「課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除」です。
特別控除には、居住用の不動産について3000万円まで差し引くことのできるものなどがあります。これが適用できる場合、この金額を超える譲渡所得がない限り、譲渡所得税が課されることはないということです。
これらの計算結果、課税譲渡所得が生じた場合には譲渡所得税が課されることになりますが、逆に譲渡損が出た場合には確定申告は不要です。ただ、譲渡損が出た場合には損失通算や繰越控除することができる場合もあります。
損益通算とは譲渡損失分を他の所得から控除することで所得税の税金を減らすことができるものです。
損益通算しても譲渡損失が残る場合には3年間の損益通算ができる場合もあります。そのため、不動産の譲渡所得については、譲渡益が出た場合だけでなく譲渡損が出た場合にも、確定申告をしておいたほうが良いでしょう。
実際に譲渡所得の確定申告をする場合に必要となる書類について説明します。
所得税の確定申告をするには、指定された申告書の様式を使用しなければなりません。これにはA様式とB様式があり、譲渡所得の申告に使うのはB様式です。この用紙に、不動産売却によって得た収入や計算した所得、控除される額や税金額などの計算結果を記載することになります。
次に「分離課税用の確定申告書」があります。
これは給与などの他の所得と分離して課税する税金についての申告書です。譲渡所得も分離課税であるため、この用紙を使用します。
「譲渡所得の内訳書」は、売却した物件の所在地や面積、売却の売買契約日や代金等の詳細を記入するものです。また課税譲渡所得の計算の明細も記入します。
さらに「不動産売却時の売買契約書」「売却不動産購入時の売買契約書」「仲介手数料・印紙税の領収書」などが必要です。
これらは、課税譲渡所得を計算する際の譲渡収入金額や取得費などを証明するために必要なものです。他にも売買代金の受取書コピーや、仲介手数料の領収書コピーなど、実際に金銭のやり取りが行われたことを証明する書類が必要となります。譲渡した不動産の登記記録として全部事項証明書の提出も必要です。
さらに、居住用不動産に関する3000万円控除の特例を受ける場合には、以前住んでいた売却不動産所在地の市区町村で、住民票を移転させたことを証明する住民票(除票住民票)を取得して提出します。
譲渡所得の確定申告をする場合の手順について説明しましょう。
まず、申告に必要な書類を集めます。税務署の指定する申告書様式は税務署で配布している他、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。また、売買契約書や領収書などは手元にあるはずです。譲渡した不動産の全部事項証明書は、法務局で入手することになります。
なお、除票住民票の提出が必要な場合に以前の住所地が遠方の場合には、市区町村と郵送でのやりとりになるため早めの手配が必要です。
次に、確定申告書を作成します。申告書の作成にあたっては、集めた書類をひとつひとつ確認しながら正確に金額や住所などの詳細を記入するようにしましょう。また、作成後も再度金額計算を確かめ、記入の誤りがないか確認するようにします。
税務署に提出する書類に漏れがあると確定申告は完了しないため、税務署に出向く前に提出書類一式があるかどうかチェックします。税務署から確定申告書を入手する際に、申告書添付書類のチェックシートも付属してくるので、これを使うと良いでしょう。
確定申告は郵送で行うことも可能で、郵便物または信書便を利用すれば通信日日付が申告書提出日として扱われます。
一方、宅配便やゆうパック、ゆうメールやゆうパケットなど、信書を送る手段として認められていない方法だと、到達日が申告書提出日として扱われるので注意が必要です。ただ、直接税務署に行って申告書を提出すれば、その場で申告書の記載事項や添付書類に漏れがないかどうかチェックしてもらえるので持参するほうが安心でしょう。
なお、申告期限ぎりぎりになると、税務署は非常に混雑します。可能であれば早めに申告に行くことをおすすめします。
税金の納付期限は申告期限と同じです。納付期限までに金融機関または所轄の税務署で納税しましょう。
まとめ
不動産を売却して安心しても、もう少しだけ頑張って税金についての手続をきちんとしましょう。面倒に感じる部分もありますが、ひとつひとつ理解しながら準備をすれば、意外と簡単にできるものです。
また、課税所得がある場合の確定申告は義務ですので、きちんと申告してペナルティの不安をなくしておくことが大切です。手間をかけるのが嫌なら、確定申告ソフトを使ったり税理士に依頼したりする方法もあります。税務署で相談をして教えてもらうのも方法です。
税金の申告・納付を済ませてはじめて、不動産の売却のすべてが完了するというぐらいに考えておくと良いでしょう。
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