破産とは財産をすべて失うことで、それは不動産にもあてはまります。

中でも自己破産とは、債務者自ら申し立てた場合に用いられ、債権者が申し立てた場合には該当しません。
こうした、債務者・債権者に関係なく、裁判所に申し立てを行うことで、破産による手続開始の決定がなされ、後に手続開始の決定が行使されます。

裁判所から手続開始の決定がなされた場合、不動産をはじめとする財産の管理処分権は、破産管財人に移転されます。

管財人には通常、弁護士が選任されることになりますが、これによって債権者は、自ら所有する不動産にも関わらず、自由に売却や賃貸を行うことができなくなります。
とは言え管財人は、債権者の所有する不動産をなるべく高く売却できるよう尽力し、結果債務者に多く配当することを目的とする。
こうした流れを経て、手続きが終了するまでの期間が空くため、異時廃止型とも呼ばれています。

不動産の売却の流れだが、管財人は不動産業者へ情報提供を行い、市場を介して購入希望者を集める手段をとります。

管財人は、債務者の不動産を出来るだけ高く売却するのが職務なので、一見売却価格の決定権があるかと思われます。

しかし、債務者の不動産は破産財団に帰属しているため、売却には裁判所の許可が求められるため、自由に価格設定ができません。

よって、管財人は不動産に関する査定書や評価書、売買契約書などが適正な記述かどうか確認した後に、書面のかたちで裁判所に売却の許可申請をするのが業務になります。

サブリース契約は、遊休地における土地活用で賃貸住宅経営を始める多くの方が利用しています。

ワンルームマンション投資などにおいては、利用する方は少ないようですが、1棟モノの賃貸住宅を建設する場合などにおいては、多くの方が利用しているようです。

サブリース契約は賃貸住宅経営を行う際において、収益の安定が見込めることなどメリットが多いのも事実ですが、サブリースにおける原契約（家賃保証）の金額が一定年次ごとに変更される契約となっており、そのことについて理解していなかったためにトラブルもあるようです。

サブリース契約は、賃貸住宅建築費用のローンを抱えるオーナー様にとっては、空室が出たときになどでも、賃料が一定額入ってくる等多くのメリットがあるため有用な契約ですが、きっちりと理解して契約することが重要です。

サブリース契約はメリットが多いため、多くの方が利用していますが、契約内容に関して、説明が不足しているためか、時々契約に関するトラブルが発生し、時に裁判になる事例も出ています。
こうした状況を受けて、国土交通省は平成28年9月1日に業界団体に向けて「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」と題し、通知を出しました。

 

1.  近年、土地所有者等がアパート等の賃貸住宅を建設し、管理業者が当該賃貸住宅を借り上げて転貸する、いわゆるサブリースに関して、家賃保証を巡るトラブルが発生しています。
2.  国土交通省においては、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るため、平成23年度より賃貸住宅管理業者登録制度（以下「登録制度」という）を実施していますが、今般、サブリースに関するトラブル等に対応するため、登録制度を改正しました（平成28年9月1日施行）。具体的には、家賃保証に関する十分な説明がないままサブリースの契約が行われて後々のトラブルにならないよう、賃貸住宅管理業者が建物所有者に対し、契約締結前に、将来の借り上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として説明することを義務付けるなど、ルールの改善を行ったところです。
3.  サブリースに関するトラブルの防止に向けて、・登録制度による登録を受けている賃貸住宅管理業者においては、当該ルールの遵守・未だ登録していない賃貸住宅管理業者においては、速やかな登録の検討に加え、登録をしていない間における当該ルールの趣旨に則った業務の執行をお願いします。
4.  また、賃貸住宅管理業者と同一の者がサブリースを前提とした賃貸住宅を建設する場合又は賃貸住宅管理業者と連携した他の者（同一グループの会社等）がサブリースを前提とした賃貸住宅を建設する場合においては、当該賃貸住宅の建設後にはサブリースの契約締結が見込まれることから、後々のトラブルを防止するため、当該賃貸住宅の建設に係る契約をする段階から将来の借り上げ家賃の変動等について、土地所有者等に十分な説明を行うことが重要です。関係者の理解のもと、建設に係る契約の段階からの適切な対応をお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国土交通省「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」

 

そもそもサブリース契約とはなにか

賃貸住宅におけるサブリース契約は、サブリース業者と所有者の間で原契約を結び、サブリース会社とご入居者との間で転貸借契約を結ぶものです。
この契約により、所有者（オーナー様）は、契約期間は万が一空室が出ても契約どおりの一定額が入ってきます。

ご入居者とサブリース会社との契約賃料を100とすると、サブリース契約の金額は、80％～95％程度であることが一般的です。

サブリース会社はこの差額で、空室リスクを負い、入退去時の期間損失を負い、その他ご入居者との間のリスクを負います。その対価としての差額ということになります。

 

サブリース契約のメリット

でサブリース契約の一番のメリットは、賃貸住宅経営で気をもまなくて済む、ということでしょう。
「空室が出たらどうしよう」「家賃の滞納があったらどうしよう」「入居してもらえるか」「ご入居者とトラブルになったらどうしよう」などという心配から解放されます。

こうした問題が気になり、一つ一つ対応しなければならないとしたら、定年後に賃貸住宅経営だけを行うというような方はまだいいとして、仕事をしながら賃貸住宅経営を行う方には、「そんな時間はない」と言う人も多いでしょう。

 

サブリース契約での注意点

サブリース契約での注意点はいくつかありますが、なんといっても、一番トラブルが起こりやすいのは「家賃の減額」に関することです。

減額が大きければ、ローン返済ができなくなる可能性さえもありますので、注意が必要です。
一般的な契約書では、一括借り上げの家賃（保証された家賃）を数年に一度見直すとなっています。その見直しの理由としては、「経済状況や周辺の家賃事情などを考慮」して、改定家賃を決めるようですが、ここで、増額の場合はいいのですが、大きく減額となると「そんなこと聞いてなかった」となりがちです。

ここでの注意点は3つです。1つ目は、当然ですが、こうした減額可能性が十分にあり得るとして契約すること。2つ目は、サブリース会社と契約する際に、近隣エリアの既契約物件の20年程度の契約改定の状況を聞いておくことです。そして、3つ目は、スタート時の契約家賃が適正かを確認することです。契約を取るためにスタート時だけ家賃を高くしておいて、大きく減額するという事例もあるようですので、きっちりと確認してください。

土地を売却する人にとって、基準となる値段はどうしても知っておきたいものです。このページでは、４つある土地の値段の存在についてわかりやすく解説したいと思います。

 

1つの土地には、4つの価格が存在する

自分が所有している土地がいくらぐらいで売れるのかということは、売却を検討し始めた際、とても気になることです。

土地を売ることになったら、おおよその相場を知っておくことが大切になります。

なぜなら、不動産会社の査定金額が適正であるのかを判断することができますし、販売価格を決定する際の参考にもできるからです。

そもそも、同じ土地でも異なる価格が存在することをご存知ですか。

スーパーなどで売られている商品の値段は1種類（一物一価）です。

しかし、土地にはいろいろな評価基準があり、それに基づいて価格が決まります。

その数は4つです。

土地には4つの価格があるのです。このことを一物四価（いちぶつよんか）と言います。

それでは、その４つの価格がどのように決められるのか、詳しい内容を見ていきましょう。

 

実勢価格（時価）

実際に市場で売主と買主間で取引されている価格のことです。私たちが日常生活で購入する商品のように、お店側と消費者間でやり取りされる関係とほとんど同じです。

ただ、両者が最終的に合意の上で決定した価格なので、必ずしも相場に近いわけではありません。例えば、売主が売却を急ぐ場合、相場より価格を安くし、買主の購入の決定を早めることなどが考えられます。

 

公示地価（地価公示価格）

国土交通省が地価公示表に基づき、毎年1月1日時点における土地の評価額のことで、3月下旬に公表されます。

不動産鑑定士の鑑定評価と最新の取引事情や収益性なども加えられて作られます。最も代表的な情報で、土地取引価格の基準となっています。

 

相続税路線価（路線価）

国税庁が実勢価格、公示価格、不動産鑑定士による評価などを参考に毎年1回、1月1日時点における評価額のことで、8月頃に公表されます。

閲覧は税務署や国税局で可能です。公示価格の8割程度が目安だと言われています。相続税、贈与税の算定基準となる価格になります。

 

固定資産税路線価

市区町村長（東京23区の場合は都知事）が決定し、市町村（東京23区の場合は都税事務所）が示す土地の価格です。3年に1回、1月1日に見直され、3月又は、4月に公表されます。役所の固定資産課税台帳に登録され、閲覧は可能です。公示価格の7割程度だと言われています。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、免許登録税の算定に利用されます。そのため、住まいと密接に関係していると言えます。

 

4つの土地価格の比較

• 実勢価格（時価）：公示価格とほぼ同額
• 公示価格：実勢価格とほぼ同額
• 相続税評価額（路線価）：公示価格の約80％
• 固定資産税評価額：公示価格の約70％

上記の通り、土地の評価額はそれぞれの場面によって変わってきます。

供給と需要で決定したり、近隣の取引事例の影響を受けたり、課税目的で決定・公表されたりとさまざまです。

特に、実勢価格は、価格が流動的で、公的な地価と差が生じます。

周辺地域のトレンドや個々の取引によって異なってきます。

そのため、常に周辺の地価の動向に意識を向けていることが実勢価格では大切となってきます。

そうすれば、売却の際に、土地がどのくらいの価格帯になるのかある程度推測できますし、不当な取引を不動産会社に持ちかけられても防ぐことができるでしょう。

 

土地取引価格の調べ方

土地売却を検討し始めたら、総合的に土地の価格を把握する必要があります。

なぜなら、相場を知らなければ、相場より安く売ってしまったのか、又は、高いため売れ残って税金等の負担になっていたとしても原因がわからないのではないでしょうか。

そこで新聞の折り込み広告や住宅情報誌、インターネットなどで近隣の売買価格を調べてみてはどうでしょうか。

おおよその価格をつかむことができると思います。