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最近共働きの夫婦が多いということもあり、不動産の名義を共有名義にしている人も多いのではないでしょうか?そこで基本的な流れと、上手に売るポイントなどをまとめてみました。
共有名義不動産とは、1つの不動産を「持ち分」という割合で複数人で持ち合う状態のことを指します。
各自が待ち分割合の範囲でその対象の不動産の所有権を持つことです。
よく勘違いされやすいのですが、一つの不動産の「この部分を所有する」ということではありませんので、注意が必要です。
共有名義の不動産を売却する際には、必ず上記書類・共有者全員の承諾が必要とされています。承諾なしに勝手に処分したりすることは違法となります。
また、手付金の授受がある契約日や決済の日の2日間は、必ず共有者全員が集まる必要があります。
法律的に言うと「可能」です。法的にあなたの持ち分だけ売ることはできます。
しかし、仮に1/2の持ち分があるとして「1/2の持ち分(権利)だけを購入する」という人は現れるでしょうか?よほどの好条件を掲げない限り、ほぼありえないでしょう。
ここでよくおさらいしておかなければならないのが、「持ち分がある」ということは、その不動産の半分を自分が持っているということではなく、「あくまでその不動産全体の権利を1/2持っている」という意味です。ここをしっかりと押さえておかなければなりません。
どうしても持ち分だけを売却するという場合は、「共有物分割の協議」を行う必要があります。この場合の対象物が土地であれば、具体的にここからここまでがあなたの持ち分であると、明確にきちんと分ける必要があります。
また、共有者名義の不動産の輪の中に全くの赤の他人が入って来るということですので、当然トラブルに発展する可能性も考えられます。けれどもどうしても売却して現金が欲しい…という方は、以下の方法を検討してみてください。
①共有名義不動産の買取を専門とする不動産業者へ依頼する
相続や離婚で「自分の持ち分のみを売却したい!」という方を対象とした、共有名義の持ち分の買取を専門としている不動産会社があります。
その他、登記が終わっていない不動産・誰も住んでいない不動産や、揉めてしまっている・訳アリのの場合でも無料で専門家のアドバイスを得ることができますので、トラブルを避けるために一旦相談する方も多いようです。
②共有者に現金で買い取ってもらう
他の共有者全員の了承を得ることができれば、この方法は有効です。しかし、他の共有者に現金の用意がない・買い取る意思がない・一人でも反対する者がいる場合はこの方法は使えません。
③持ち分に応じて分筆する
不動産が土地の場合、ここからここまではあなた、こっちはB氏…というように、境界を明確に分けます。その後、自分名義の土地だけを売却する方法です。
④共有者全員を説得し、不動産全てを売却する
共有者全員の承諾を得ることができた場合のみ有効の方法です。売却後は、それぞれの持ち分に応じて現金を分けます。
番外編:名義を一人に変更する
例えば親と子供とでの共有名義の場合、子供がその不動産を売りたいと言い出したとします。すると親が「あなたの好きにしなさい」といって、名義を子供だけに変更した場合、どうなるでしょうか?
親が必要な対価を受け取らずに譲渡した場合は「贈与税」の対象となります。この税率は意外と高額で、例えば1,000万円の場合50%の贈与税が課税されます。加えて、土地を売却した場合は譲渡所得税もかかりますのでご注意ください。
専門家のアドバイスや十分な下調べをしていないと、のちに高額な課税義務が発生しますので慎重に行動しましょう。
あなたの持ち分に応じた金額を受け取ることができます。夫婦など、2人の共有名義の不動産であれば、売却金額の1/2を受け取ることができます。
ここで気を付けなくてはいけないのが、受け取った記録をきちんと残しておくことです。もしこれを怠ってしまうと、「贈与」とみなされてしまい贈与税の課税対象となってしまいます。必ず通帳などといった記録に残るように振り分けましょう。
いかがでしたか?夫婦共働きの家庭が多く、住宅ローンの申し込み時に夫婦で共有名義にするところは少なくないかと思いますが、売却や相続の際に思わぬトラブルが発生したりしますので、しっかり知識をつけきちんと話し合って解決してください。
2020年の東京オリンピックまで、不動産価格はあがるという話はよく聞かれます。
では、売るタイミングはいつなのでしょうか?
今の価格水準から、オリンピックまでに上昇が期待できるでょうか?
じつは、収益不動産の価格水準はRCなどの融資対象物件では、リーマンショック前の価格を超えているそうです。
また、賃料収入の収益面からみると、もうすでに表面利回りで、2~3%程度低下していると言う専門家の意見もあります。
賃貸用不動産は家賃の上昇が起きにくいことから、今後、賃料による収入増加が見込めるわけではありません。
不動産投資でもっとも重要なのは、出口戦略です。
「利回り」ばかりがフォーカスされますが、「物件の取得から売却までで、いかにキャッシュが残るか」が勝負です。
仮に、運用の時点で利回りが悪い物件でも、高価格で売却できれば、不採算だった収益を取り戻すことができます。
現在の不動産価格は、過去の不動産価格からみてもかなり高水準にあると考えられます。
そして、これ以上の価格の上昇の余地は限られています。
以上のことから、今は「不動産の売りどき」と考えるのが妥当ではないでしょうか?
2017年ももうすぐ終わります。
2020年のオリンピック開催まで、2018年、2019年と正味2年しかありません。
「売り」に出して、すぐ売れるとも限らないことからから、そろそろ売却の準備を始める時期かもしれません。
不動産を売却した方が良いのは分かっていても、なかなか決心が付かない場合があります。
売りたくない方の心境には、大きく2つあります。
① 相場が思っている価格より低い。
3,000万円で売りたいと思っている人には、相場が2,000万円のときは売りたくないものです。
当然です。
それから考えると、不動産価格が高止まりの今はまさに「売り時」です。
② 多額の税金がかかる。
不動産価格が高止まりの今、売って売却益が出ると、税金がかかります。
せっかく儲けても、「税金で持っていかれる」
これでは、心にブレーキがかかります。
ところが、今回のタイトルの「平成21年・22年に土地を買った人」には、税金がかからない特例があります。
この特例リーマンショックの翌年に創設された税制で、平成21年に買った土地であれば、平成28年以降に売却、平成22年に買った土地であれば平成29年以降に売却すると、売却益から1,000万円まで控除されます。
適用を受けるには、確定申告書を提出する際に登記簿謄本の写しを添付するだけで複雑な手続きは必要ありません。
しかし、注意が必要なのは、この特例、「租税特別措置法」という時限立法の規定であることです。
どういうことかというと、所得税の本法で定められている規定であればよほどのことがない限り、なくなる恐れはありませんが、時限立法は、期限付きで創設されています。
ですから、延長する場合もありますが、延長せずに規定がなくなることもあります。
折しも不動産価格は、上昇傾向にあります。
この高止まりのときに売却して、税制の優遇措置をうけるのも得策です。
最後にこの特例を受ける要件や手続きを以下にまとめてみました。
【要件】
(1)平成21年1月1日から平成22年12月31日までに土地を取得すること。
(2)平成21年に取得した土地は平成27年以降に譲渡、平成22年に取得した土地は平成28年以降に譲渡すること。
(3)親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等でないこと。
(4)相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
(5)譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延など他の譲渡所得の特例を受けないこと。
【手続き】
次の書類を添付した確定申告書の提出が必要です。
1.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
2.土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が 平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類
出典:国税庁HP
「家の裏の崖から竹が落ちてくるんですよ。命の危険すら感じます。でも誰も取り合ってくれなくて」。福岡市西区姪の浜2丁目の中島美佐子さん(67)から、特命取材班にSOSが寄せられた。現場では確かに危険を感じた。ただ、取材を進めると「手放したくても手放せない」、土地所有権の問題に行き着いた。
中島さんによると、それは、台風に見舞われた2016年の夏の日のこと。庭先に長さ7メートルほどの竹が落ちていた。屋根の上にも枝が散乱。以来、風が強いと竹が落ちてくるようになったという。
洗濯物を干しに庭に出ると、雨どいにすっぽりはまっていたこともあった。恐怖を覚えたのは昨年11月。庭を掃除していると背後でストン、と音がした。「凶器みたいでしたよ」。折れて落ちてきた竹だった。自宅前には今も5メートルほどの竹が約20本積み上がる。
中島さんは当初、行政に助けを求めた。消防署の職員が3回、竹を切りに足を運んでくれたが4度目はなかった。西区役所の職員は「間違った対応だった。個人所有の土地なので行政が介入するべきではなかった」。樹木は財産にもなり得るため「慎重に対応しなければならなかった」と申し訳なさそうに話した。
取材用のヘリで上空から確認した。木々がこんもり茂る斜面のすぐそばに住宅が張り付いている。伸び放題であふれ返った竹が横に張り出し、小道を挟んだ中島さん宅に飛びかかろうとしているように見えた。
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竹が生い茂る土地の持ち主は同区の80代の女性。ようやく捜し当てた女性の自宅を訪ねると「あの土地にいくら使ったか。もう、お金はないです」。工事や測量…。束になった領収書を見せてくれた。
女性によると、問題の土地は亡き夫から1970年に相続。引き取ってもらえないか不動産業者や西区役所に頼んだが「使い道がない」と断られたという。
2001年に斜面が崩れた。市や消防が土砂を撤去してくれたが、安全管理は自己負担と言われた。コンクリートの吹き付け工事にかかった費用は367万5千円。親戚などから借金して支払った。
今度は竹が落ちるようになる。近隣の苦情を受けた西区役所から対応を促す書類が届いたときには「事故が起きたら誰かを殺してしまうかもしれない」と頭が真っ白になったという。
足が悪く、とても自分で処分はできない。年金生活で業者を雇う余裕もない。「もう諦めました。事故があったら刑務所にでも入れてください」。女性は目に涙を浮かべていた。
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福岡市財務局によると、市が譲渡を受けるのは「使い道がある場合」に限られる。16年度に寄付を受けた土地は道路用地154件、農業用のため池1件。山林は難しそうだ。
そもそも「土地」は手放せないものなのか。早稲田大大学院法務研究科の吉田克己教授(民法)に尋ねると、土地所有権の放棄が可能か否かは民法にも規定がない。「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」という条文はあるが、今回のように管理に負担がかかる土地の放棄は一般的には認められないという。
土地の相続放棄を目的に国に所有権移転登記を求めた裁判では松江地裁が一昨年5月、「土地の負担、責任を国に押し付けるもので社会の倫理観念に反する」とし、所有権放棄は無効と判断。広島高裁松江支部もこれを支持している。
一方、NPO法人相続・遺言サポートセンター(福岡県)によると、土地を手放したいという相談はこの1年で増加中。「山林は使い道がないので特に深刻。管理負担を避けるため登記をせず、所有者不明の土地を生む原因にもなっているはずだ」と分析する。
解決策はないのか-。吉田教授は、国土保全の観点からも国や市町村を受け皿にして活用方法を模索する必要があると指摘。「地域の荒廃を防ぐためにも、一定の基準を設け政策として引き受ける仕組みが必要ではないか」と話した。
=2018/05/04付 西日本新聞朝刊=
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